זינוק הנדל"ן בליסבון: unlocking הכוחות מאחורי פריחת הנדל"ן המטורפת בעיר

שוק הנדל"ן בליסבון: הדינמיקה הנוכחית והכוחות המניעים המרכזיים
חדשנות PropTech ששינתה את מגזר הנדל"ן בליסבון
שחקנים מרכזיים ותחרות משתנה בשוק הנדל"ן בליסבון
הרחבה צפויה ואזורי השקעה בליסבון
שכונות בתנופה: מבט מקרוב על המחוזות של ליסבון
מה צפוי בהמשך: ציפייה לשלב הבא בהתפתחות הנדל"ן בליסבון
התמודדות עם סיכונים וניצול הזדמנויות בשוק הנדל"ן בליסבון
מקורות & הפניות

“שוק הנדל"ן בליסבון חם בצורה יוצאת דופן בשנת 2025, כאשר ערכי הנכסים מטפסים לשיאים חדשים והביקוש מצד תושבים מקומיים ורוכשים בינלאומיים בשיאו.” (מקור)

שוק הנדל"ן בליסבון: הדינמיקה הנוכחית והכוחות המניעים המרכזיים

שוק הנדל"ן בליסבון חווה טרנספורמציה מרשימה בעשור האחרון, כאשר הוא מתפתח מאזור התאוששות לאחר המשבר לאחד מאתרי הנדל"ן המבוקשים ביותר באירופה. לקראת 2025, אנליסטים ומשקיעים מעריכים ששוק הנדל"ן של העיר לא רק שממשיך, אלא כנראה נכנס לשלב הדינמי ביותר שלו עד כה.

כמה גורמים מרכזיים מניעים את "זינוק הזהב" הזה. ראשית, הצמיחה הכלכלית החזקה ויציבות פוליטית בליסבון הפכו אותה למגנט הן עבור משקיעים מקומיים והן עבור משקיעים בינלאומיים. לפי מדד הנדל"ן לשנת 2023 של דלויט, פורטוגל חוותה עלייה של 10.7% במחירים למגורים משנה לשנה, עם ליסבון בראש רשימת המדינות המבוקשות. המחיר הממוצע למטר רבוע בעיר הגיע ל-€5,188 בשנת 2023, כאשר הצפי הוא לעלייה נוספת בשנת 2025 ככל שביקוש ימשיך להקדים את ההצעה.

השקעות זרות נשארות גורם חשוב. תוכנית ה-Visa Gold, על אף הרפורמות האחרונות, ממשיכה למשוך יחידים בעלי נכסים גבוהים, בעיקר מארצות הברית, צרפת וברזיל. בשנת 2023, קונים זרים היוו כמעט 40% מכלל עסקאות הנדל"ן בליסבון, לפי Confidencial Imobiliário. זרם זה מושלם על ידי המוניטין ההולך וגדל של העיר כנמל טכנולוגי וסטארט-אפים, שמושך נוודים דיגיטליים ועובדים מרחוק המחפשים הן סגנון חיים והן הזדמנויות השקעה.

פרויקטים של חידוש עירוני ושדרוגים בתשתיות גם מעצבים מחדש את השוק. הרחבת מערכת המטרו, חידוש אזורי החוף, ופרויקטים חדשים של פיתוח יוקרה מגבירים את האטרקטיביות של ליסבון. דו"ח שוק הנדל"ן למגורים של JLL לשנת 2023 מדגיש צבר של יותר מ-7,000 יחידות מגורים חדשות שמיועדות למסירה עד 2025, אך הביקוש צפוי להמשיך להופיע על פני ההיצע, מה שימשיך להפעיל לחץ על המחירים.

בהביט לעתיד, ההתכנסות בין היצע מוגבל, ביקוש חזק וכוח המשיכה הגלובלי של ליסבון מרמזת על כך שזינוק הנדל"ן של 2025 הוא רק ההתחלה. עם השקעה מתמשכת בתשתיות, סביבה מסויימת במסים, וקהילה בינלאומית תוססת, ליסבון כינתה למקום שאליו משקיעי הנדל"ן ימשיכו לחפש גם מעבר לשנה הקרובה.

חדשנות PropTech ששינתה את מגזר הנדל"ן בליסבון

שוק הנדל"ן בליסבון עובר זינוק טרנספורמטיבי, כאשר 2025 עומדת לא רק לסמן שיא, אלא גם את תחילת זינוק ממושך בנדל"ן. המומנטום הזה מנוגן על ידי שילוב של מספר גורמים: השקעות זרות חזקות, טרנספורמציה דיגיטלית וגל של חדשנות PropTech שמגדיר מחדש את הדרך בה נכסים נקנים, נמכרים ומנוהלים בבירה הפורטוגזית.

לפי מדד הנדל"ן לשנת 2023 של דלויט, ליסבון חוותה עלייה של 7.6% במחירי הנכסים למגורים משנה לשנה, הרבה מעבר לרבים מבירות אירופה. האטרקטיביות של העיר עבור נוודים דיגיטליים, פנסיונרים ויזמים טכנולוגיים – נתמכת על ידי תוכניות ה-Visa Gold ותשואות מס לערים שאינן תושבות – ממשיכה להניע ביקוש. בשנת 2023, קונים זרים מהווים כמעט 40% מכלל עסקאות הנדל"ן בליסבון, מה שנראה כי הסכום יגדל ככל שנמשכים מגמות עבודה מרחוק והגירה של אורח חיים (JLL).

PropTech נמצא בליבת הזינוק הזה. סטארט-אפים וחברות מבוססות משתמשות בבינה מלאכותית, בלוקצ'יין וביג דאטה כדי לייעל חיפושי נכסים, לאוטומט עסקאות ולשפר שקיפות. פלטפורמות כמו CASAFARI מאגדות רשימות בזמן אמת וניתוח שוק, ומעניקות לקונים ולמשקיעים תובנות יוצאות דופן. במקביל, סיורים בעזרת מציאות מדומה וחתימה דיגיטלית על חוזים מפחיתים חיכוך ומאיצים את מחזורי העסקה, מה שהופך את השוק של ליסבון לנגיש יותר למשקיעים בינלאומיים.

טכנולוגיות בנייה חכמות גם מעצבות מחדש את נוף הנדל"ן בעיר. ניהול אנרגיה בעזרת IoT, תחזוקה תחזיתית ופלטפורמות חוויית דיירים הופכות סטנדרט בפרויקטים חדשים, בהתאמה עם מטרות הקיימות של ליסבון ובמטרה של הסכם הירוק של האיחוד האירופי (ועדת אירופה). חידושים אלו לא רק שמגבירים את ערכי הנכסים אלא גם מושכים משקיעים המודעים לקריטריונים של ESG.

בהביט לעתיד, אנליסטים מנבאים כי שוק הנדל"ן של ליסבון ימשיך להצליח, עם האצה של אימוץ PropTech לאחר 2025. השילוב הייחודי של העיר באטרקטיביות של אורח החיים, תמריצים רגולטוריים ותשתיות דיגיטליות מציב אותה כאחת מאתרי הנדל"ן האירופיים – כאשר זינוק הזהב הנוכחי הוא רק תחילתו של מחזור צמיחה ארוך ונתון להנעה טכנולוגית (Savills).

שחקנים מרכזיים ותחרות משתנה בשוק הנדל"ן בליסבון

שוק הנדל"ן בליסבון חווה זינוק טרנספורמטיבי, אשר מציב את העיר כאחת מהיעדים החמים ביותר לארח נכסים באירופה. מה שמכונה "זינוק הזהב של ליסבון" מונע על ידי שילוב של גורמים: השקעה זרה חזקה, מגזר טכנולוגי מתפתח ותמריצים ממשלתיים. כאשר אנו מתקרבים לשנת 2025, אנליסטים מנבאים כי העלייה הזו אינה מגמת חולפה אלא התחלה של מחזור צמיחה מתמשך.

שחקנים מרכזיים המניעים את הזינוק

משקיעים בינלאומיים: קונים זרים, בעיקר מצרפת, ארצות הברית וברזיל, היו קריטיים בהנעת הביקוש. בשנת 2023, לא תושבים מהווים כמעט 12% מכלל עסקאות הנדל"ן בפורטוגל, עם ליסבון כמוקד העיקרי (Idealista).
קרנות מוסדיות: קרנות נדל"ן עולמיות ו-REITים פעילים יותר ויותר, מכוונים נכסים למגורים ולמסחר. Blackstone ו-Vanguard הרחיבו את תיקי ההשקעה שלהם בליסבון, מהמרים על צמיחה אורבנית בטווח הארוך (Financial Times).
מפתחים מקומיים: מפתחים פורטוגזיים כמו VIC Properties ו-Avenue השיקו פרויקטים רחבי היקף, כולל דירות יוקרה ופיתוחים משולבים, כדי לענות על הביקוש הגובר (Portugal Resident).

נוף תחרותי משתנה

גל של טכנולוגיה וסטארטאפים: עליית ליסבון כמרכז טכנולוגי, אשר מדווחות על כך באירוע השנתי Web Summit, מושכת צעירים ומקצוענים דיגיטליים ומחמירה עוד יותר את התחרות על נדל"ן יוקרתי (Euronews).
שינויים במדיניות: סיום תוכנית ה-Visa Gold הפורטוגזית עבור השקעות נדל"ן בשנת 2023 שינה את התמקדות המשקיעים לעבר נכסים מסחריים והשכרה, ומגוון את השוק ומעלה את התחרות בין סוגי הנכסים (Reuters).
עליית מחירים ומגבלות אספקה: מחירי הנכסים בליסבון עלו ב-7.6% משנה לשנה ברבעון הראשון של 2024, ובכך התעלו על רוב הבירות האירופיות. בניית חדשה מוגבלת וביקוש גבוה צפויים להמשיך את הכיווניות העליונה הזו לשנת 2025 והלאה (Statista).

עם הון עולמי, חדשנות מקומית ושינויים דמוגרפיים מתכנסים, הזינוק בנדל"ן של ליסבון בשנת 2025 נחשב לרוב כתחילת תקופה חדשה עבור שוק הנדל"ן של העיר.

הרחבה צפויה ואזורי השקעה בליסבון

שוק הנדל"ן בליסבון צפוי לחוות זינוק משמעותי בשנת 2025, על רקע עשור של צמיחה חזקה ותשומת לב בינלאומית. השילוב הייחודי של העיר עם קסם היסטורי, חדשנות מונעת טכנולוגיה ותנאי השקעה נוחים הפך אותה לאחת מאתרי הנדל"ן המושכים ביותר באירופה. לפי Knight Frank, ליסבון חוותה עלייה של 6.5% במחירים למגורים ברמה גבוהה בשנת 2023, הרבה מעבר לרבים מבירות אירופה. צפי זה צפוי להאיץ עם תחזיות המציעות צמיחה דו-ספרתית באזורים מסוימים עד 2025.

מספר גורמים מגבירים את "זינוק הזהב" הזה:

השקעה זרה: תוכנית ה-Visa Gold של פורטוגל, על אף הרפורמות האחרונות, משיכה יחידים בעלי נכס גבוה, בעיקר מארצות הברית, בריטניה וברזיל. בשנת 2023, קונים זרים היוו יותר מ-40% מעסקאות הנדל"ן בליסבון (PwC).
זינוק טכנולוגי וסטארטאפים: עליית ליסבון כמרכז טכנולוגי, המדגימה באירוע השנתי Web Summit, משכה כוח עבודה צעיר ועשיר המחפש הוצאה עירונית. שינוי דמוגרפי זה מניע ביקוש לנכסים למגורים ולמסחר (Savills).
חידוש עירוני: פרויקטי פיתוח עיקריים באזורים כמו מרווילה, אלקנטארה וביאטו הופכים אזורי תעשייה לשעבר לשכונות משולבות תוססות, אשר מושכות משקיעים ודיירים כאחד.
התאוששות התיירות: המגזר התיירותי בליסבון חזר חזק אחרי המגיפה, עם מספר מבקרים בשנת 2023 שעלה על המאגרים לפני COVID. זה חידש עניין בנכסי השכרה קצרי טווח ובהשקעות בתחום האירוסטنز (Statista).

בהביט לעתיד, אזורי ההשקעה המבטיחים ביותר כוללים:

מרווילה וביאטו: אזורים המתרכזים במהירות, וכך רואים זרם של פיתוחים מגורים חדשים ומסחריים יצירתיים.
פארק הדס נאשונס: ידוע בתשתיות המודרניות ובמיקומו לחופי הים, הוא נותר מגנט לרוכשי יוקרה ומשקיעים בינלאומיים.
אלקנטארה: עם קרבתו לחוף והשיקום המתמשך, אלקנטארה מתעלה כאזור פרימיום למחיה ולעסקים.

עם המשך תמיכה ממשלתית, שדרוגים תשתיתיים ודחף קבוע של הון בינלאומי, הזינוק בנדל"ן של ליסבון בשנת 2025 נראה מראש כתחילת שינוי ארוך טווח (JLL).

שכונות בתנופה: מבט מקרוב על המחוזות של ליסבון

שוק הנדל"ן בליסבון עלה על בעשורים האחרונים, וכל האינדיקציות מרמזות ש-2025 לא תסמן שיא, אלא את תחילת זינוק ממושך בנדל"ן. השינוי של העיר מעיר אירופאית יחסית נוחה במחיר לעיר השקעות מבוקשת מובלת על ידי שילוב של גורמים: השקעה זרה חזקה, סצנת טכנולוגיה מתפתחת ופרויקטי חידוש עירוניים מתמשכים.

לפי Idealista, מחירי הנכסים בליסבון עלו ב-7.6% משנה לשנה בתחילת 2024, כאשר המחיר הממוצע למטר רבוע הגיע ל-€5,400. הביקוש גובר על ההיצע, במיוחד בשכונות מרכזיות כמו באישה, שיאדו ופרינציפה ריאל, שבהן דירות יוקרה ושיפוצים היסטוריים מושכים גם קונים בינלאומיים וגם תושבים עשירים. תשואות השכירות בעיר נותרות אטרקטיביות, ומגיעות בממוצע ל-5.5% באזורים פרימיום, לפי Knight Frank.

מספר גורמים מגבירים את זינוק הזהב הזה:

התפתחות ה-Visa Gold: בזמן שתוכנית ה-Visa Gold של פורטוגל שינתה את ההתמקדות שלה מהנדל"ן למגורים, תמריצים חדשים לשיקום עירוני ונכסים מסחריים מושכים הון חדש לאזורים מתפתחים כמו מרווילה וביאטו (Portugal Resident).
זינוק טכנולוגי וסטארטאפים: הסטטוס של ליסבון כמרכז טכנולוגי, שהתמשך באירועים כמו Web Summit, מושך מקצוענים צעירים ונוודים דיגיטליים, ובכך מגביר את הביקוש לשכירות ורכישות (EU-Startups).
חידוש עירוני: פרויקטים ראשיים של תשתית, כגון שיפוץ החוף של אלקנטארה והרחבת המטרו, מחזירים חיים לשכונות שהוזנחו ומעלים את ערכי הנכסים (Lisbon Portugal Tourism).

בהביט לעתיד, מומחים שחושבים על 2025 מנבאים ממשיך תוך צמיחה דו-ספרתית באזורים העולים, כאשר מרווילה, אלקנטארה ואורויה נמצאות בעיקום רווחה מהממוצע בשוק. כאשר ליסבון ממקדת את המוניטין שלה כעיר קוסמופוליטית ומותאמת להשקעות, זינוק הנדל"ן מתכוון להאיץ, כך שהכניסה המוקדמת לאזורים האלה תהיה צעד כדאי עבור משקיעים ורוכשים כאחד.

מה צפוי בהמשך: ציפייה לשלב הבא בהתפתחות הנדל"ן בליסבון

שוק הנדל"ן בליסבון חווה טרנספורמציה יוצאת דופן בעשור האחרון, כאשר הוא מתפתח מאזור התאוששות לאחר המשבר לאחד מאתרי הנדל"ן המבוקשים ביותר באירופה. לקראת 2025, אנליסטים ומשקיעים משתכנעים יותר ויותר כי זינוק הנדל"ן בעיר רחוק מלהגיע לשיא – אלא ייתכן שהוא נכנס לשלב חדש, דינמי אף יותר.

כמה גורמים מרכזיים עומדים מאחורי האופטימיות הזו. ראשית, ליסבון ממשיכה למשוך השקעה זרה משמעותית, כאשר קונים בינלאומיים מהווים כמעט 40% מכלל עסקאות הנדל"ן בשנת 2023 (JLL פורטוגל). תוכנית ה-Visa Gold של העיר, למרות שהשתנתה לאחרונה, עדיין מושכת יחידים בעלי נכס גבוה המחפשים הזדמנויות למג residences ולהשקיע. בנוסף, משטר המיסוי הנוח של פורטוגל לתושבים שאינם מקומיים נמשך כקוסם לנוודים דיגיטליים, פנסיונרים ויזמים.

מגבלות ההיצע הן גם גורם קרדינלי. למרות עלייה בביקוש, השלמת הבנייה החדשה בליסבון נותרה מתחת לרמות שלה לפני 2008, כאשר בשנת 2023 רק 2,500 יחידות חדשות נמסרו (Confidencial Imobiliário). המחסור המתמיד הזה צפוי להמשיך להפעיל לחץ על המחירים, במיוחד בשכונות פרימיום כמו באישה, שיאדו ופארק הדס נאשונס.

בהביט לעתיד של 2025 והלאה, כמה מגמות עומדות לעצב את השלב הבא בהתפתחות הנדל"ן בליסבון:

חידוש עירוני: פרויקטים של תשתיות ראשיות, כולל הרחבת רשת המטרו ושיפוץ החוף, מיועדים לשפר את החיבוריות ולפתוח אזורי השקעה חדשים (Portugal Resident).
מרכזי טכנולוגיה וחדשנות: עליית ליסבון כמרכז טכנולוגי אירופי, בסיוע אירועים כמו Web Summit ואקוסיסטם סטארט-אפים מתגבר, מושכת גל חדש של צעירים בינלאומיים וחברות בינלאומיות (EU-Startups).
פיתוח בר קיימא: הדגשה הולכת וגדלה על סטנדרטים של בנייה ירוקה ויעילות אנרגטית משפיעה על פרויקטים חדשים ושיפוץ נכסים היסטוריים.

עם ביקוש חזק, היצע מוגבל והמרה עירונית מתמשכת, זינוק "הזהב" בנדל"ן בליסבון מראה שאין סימנים לירידה. עבור משקיעים ורוכשי בית כאחד, 2025 עשויה להצביע על תחילת עידן פעיל וצמוד מאוד בשוק הנדל"ן של העיר.

התמודדות עם סיכונים וניצול הזדמנויות בשוק הנדל"ן בליסבון

שוק הנדל"ן בליסבון חווה טרנספורמציהRemarkable בעשור האחרון, עם התפתחות מאזור התאוששות לאחר המשבר לאחד מאתרי הנדל"ן הדינמיים ביותר באירופה. ככל שאנו מתקרבים ל-2025, העיר מוכנה לשלב צמיחה חדש, מונע על ידי ביקוש חזק, השקעות בינלאומיות ופיתוח עירוני אסטרטגי. מה שידוע בשם "זינוק הנדל"ן בליסבון" איננו טרנד חולף – הוא מהווה את התחלה של פריחה ממושכת עם השפעות רחבות היקף למשקיעים, מפתחים ותושבים כאחד.

כוחות המניעים של הזינוק ב-2025

גל השקעות בינלאומיות: תוכנית ה-Visa Gold של פורטוגל ושיטות מיסוי נוחות משכו גל של קונים זרים, בעיקר מארצות הברית, צרפת וברזיל. בשנת 2023, השקעה זרה היוותה מעל 40% מעסקאות הנדל"ן בליסבון (JLL).
אקוסיסטם טכנולוגי וסטארטאפים: עליית ליסבון כמרכז טכנולוגי, הנתמכת באירועים כמו Web Summit ובבריכת工作 של נודדים דיגיטליים הולכת ואושרת את הביקוש גם לנכסים למגורים וגם למסחר (EU-Startups).
חידוש עירוני: פרויקטים של תשתיות עיקריים, כמו הרחבת המטרו ושיפוץ החופים, משדרים חיבוריות טובה יותר ואפשרויות מגורים, מה שהופך שכונות שבעבר היו פרומות לאטרקטיביות להשקעה (Lisboa.pt).

סיכונים וכיצד לנווט אותם

שינויים רגולטוריים: ההגבלות האחרונות של הממשלה על תוכנית ה-Visa Gold וחוקי השכירות החדשים עשויים להשפיע על מגזרי נכסים מסוימים. משקיעים צריכים לעקוב אחר שינויים במדיניות ולגוון את התיקים כדי לצמצם חשיפה (Reuters).
לחצי נגישות: עלייה מהירה במחירים – מחירי הנדל"ן בליסבון עלו ב-7.6% משנה לשנה ברבעון הראשון של 2024 (Idealista) – עשויים להוביל לכך שיתקבלו לתוך הדירות, וליצור לחצים חברתיים או פוליטיים.
סיפוק חצי סמוך: בעת שדרישה גבוהה עמדות, עלاضی נכסים בלוקסוס עשויים להוביל לפרקי פנאי ארוכים ולחצים שליליים על תשואות.

הזדמנויות שצפויות

שכונות מתפתחות: אזורים כמו מרווילה וביאטו עדים לזינוק משמעותי, המציעים יתרונות למי שנכנס בשלב מוקדם.
פיתוחים חכמים ווירידיים: פרויקטים הממוקדים על קיימות הם increasingly יעד מועדף על ידי קונים ורגולטורים, מה שפותח הזדמנויות לערך חדש.

עם ניהול סיכונים זהיר ומוקד על מגמות מתפתחות, הזינוק בנדל"ן ב-2025 בליסבון צפוי להיות רק התחלה של עידן חדש בשוק הנדל"ן של העיר.

מקורות & הפניות

Lisbon Property Market - Analyzing the Growth in Sale and Rental Prices

צפה בסרטון זה ביוטיוב

עליית הנכסים בליסבון: גילוי הגל הבא של צמיחת הנדל"ן

ByMarquese Jabbari